Уходящий год ознаменовался рекордным по количеству законодательных изменений внесенных в Земельный кодекс Украины и сопутствующие подзаконные нормативно-правовые акты, затрагивающих вопросы оформления прав на земельные участки, а также вопросы относительно заключения и удостоверения договоров по отчуждению земельных участков и домов, частного сектора.
Последним нормотворчеством в отношении земельных отношений стал Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно упрощения порядка приобретения прав на землю» (Закон № 1702 – IV). Указанный закон согласно его переходных положений вступает в силу в целом с 01 января 2010 г., отдельные же нормы указанного Закона вступили в силу со дня его опубликования, т.е. с 12 декабря 2009 г., и именно части закона, вступившие в силу с 12 декабря сего года привели к панике на рынке недвижимости, как среди потребителей услуг на рынке недвижимости (продавцов и покупателей), так и среди Поставщиков таких услуг – риелторов, Агентств Недвижимости, Нотариусов.
Основанием для паники послужили изменения в ст. 120 Земельного Кодекса, и ст. 377 Гражданского Кодексов. Согласно требований, которых теперь существенным условием для заключения договора отчуждения жилого дома (кроме многоквартирного) является определение размера и присвоение кадастрового номера земельному участку, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом.
Действие данной нормы абсолютно логично и не вызывает никаких осложнений при примирении ее к сделкам относительно частного дома и земли под обслуживание такого дома, если на землю имеется соответствующий правоустанавливающий документ, подчеркиваем право на землю подтверждается правоустанавливающим документом ( если земля в собственности), либо право пользование оформлено в соответствии с требованиями закона - т.е имеется договор аренды земельного участке (если земля в пользовании). Потому что в вышеуказанных документах, обязательно имеются данные о точном размере земельного участка и кадастровом номере этого земельного участка.
Но стоит напомнить, что часть 1 ст . 377 ГК Украины звучит следующим образом – «к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение переходит право собственности, право пользования на земельный участок на котором они находятся, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землесобственника или землепользователя». Соответственно данная статья относится и к тем многочисленным собственникам частных домов, у которых нет никаких документов на землю, имеется ввиду, что правового документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком у собственника дома - нет. Поэтому, трактуя новшества закона относительно кадастрового номера, напрашивается вывод о том, что вышеупомянутым собственникам домов при осуществлении сделки необходимо также получить кадастровый номер на неоформленный земельный участок под их домом.
Учитывая, что присвоение кадастрового номера земельному участку процедура не простая, сопряженная, по правилам, с оформлением технической документации и требующая значительных расходов и времени, а никаких разъяснений по данному поводу не было – рынок недвижимости по частному сектору на некоторое время оказался в «ступоре».
Нотариусы не знали как оформлять: оформлять по старому – а можно ли? или руководствоваться новыми изменениями, тогда - что требовать, как должны выглядеть сведения о присвоении кадастрового номера и т.п.
Риэлторы и Агентства Недвижимости столкнулись с вопросом, что делать с клиентами, у которых в ближайшее время должны быть такие сделки, какие необходимо предпринимать действия для того, чтобы клиенты могли продать и купить дома частного сектора. Что будет с ценовой политикой в этом сегменте рынка и т.п.
Стоит упомянуть, что тут же появились какие-то посредники, которые готовы были за серьезную сумму, но быстро сделать справку о присвоении кадастрового номера – при этом о законности таких действий естественно мы речи не ведем, и к сожалению нашлись клиенты у таких посредников, те потребители услуг, которые отказавшись от действительно компетентных и законных рекомендаций специалистов Агентств Недвижимости попались на удочку «паники» и получали такие справки за баснословные деньги.
В связи с отсутствием четких разъяснений касательно действий нотариусов, в отношении истребования документов, о присвоении кадастрового номера, и на основании того, что внесенные изменения в статьи Земельного Кодекса и Гражданского Кодекса, регулирующие как раз таки одинаковые правоотношения и одинаковые требования к оформлению сделок вступают в силу в разное время,( согласно рассматриваемого Закона, ст. 120 ЗК с 01.01.2010, а ст. 377 ГК Украины с 12.12.2009 г). – такой правовой ликбез не дает основания применять новую норму ст. 377 ГК Украины, пока не вступили в силу новшества к ст. 120 ЗК, так как именно Земельным Кодексом и подзаконными актами к статье земельного кодекса регулируются вопросы присвоения кадастровых номеров.
Такая ситуация привела к тому, что некоторые нотариусы до 01 января 2010 г. сделки по отчуждению домов оформляются как и раньше, без кадастрового номера
А некоторые уже сегодня не решаются без данных о присвоении кадастрового номера удостоверять сделки.
Естественно, неизвестность и перспектива затрат и долгого ожидания всегда пугает, поэтому, после нескольких дней «тишины» рынок недвижимости частного сектора оживился, те кто откладывал продажу своих домов поторопились осуществить сделки до нового года, дабы избежать возможной потери времени и денег на изготовление дополнительных документов.
Шкилева Н.В.,
руководитель юридического департамента корпорации
АН «ГОРОД»
